Procedimientos
Cada situación tiene su cauce, y equivocarse cuesta meses
Estos son los seis frentes que llevo en el despacho. Lo que decide un desahucio casi nunca es lo que la gente cree: son las fechas, los requerimientos y el procedimiento que se elige el primer día.
01
Desahucio por impago de rentas
El inquilino ha dejado de pagar y el contrato sigue vivo. Se reclama la vivienda y las rentas debidas en el mismo procedimiento.
Es el procedimiento más frecuente y también el más reglado. El contrato sigue vigente, pero el arrendatario ha dejado de pagar la renta o las cantidades asimiladas. La demanda de desahucio se acumula con la reclamación de lo debido, de modo que en un mismo juicio se pide la recuperación del inmueble y el dinero pendiente.
El arrendatario puede enervar la acción pagando lo que debe antes del juicio, y solo puede hacerlo una vez. Por eso el requerimiento previo de pago —cómo se hace, a qué dirección y con cuánta antelación— condiciona todo lo que viene después.
02
Desahucio por precario
Alguien ocupa el inmueble sin contrato, sin renta y sin título que lo ampare, con permiso del propietario o sin él.
Alguien ocupa el inmueble sin pagar renta y sin un título que ampare su posesión: ni contrato de arrendamiento, ni usufructo, ni derecho alguno oponible al propietario. Es el cauce típico cuando la vivienda se cedió por confianza —a un familiar, a un conocido— y ahora no se devuelve, y también cuando el contrato que hubo se extinguió hace tiempo.
El juicio no discute quién es el dueño, sino si quien está dentro tiene o no título para estarlo. La prueba de la titularidad y de que no existe contrato alguno es lo que decide el asunto.
03
Desahucio por expiración del plazo
El contrato ha terminado, el arrendatario no se va y hay que recuperar la posesión aunque esté al corriente de pago.
El contrato ha llegado a su fin —por vencimiento del plazo pactado, de sus prórrogas o por extinción del derecho del arrendador— y el arrendatario sigue en el inmueble aunque esté al corriente de pago. Aquí no hay deuda que reclamar: lo que se pide es la recuperación de la posesión.
La fecha de finalización, la forma en que se comunicó y los plazos de preaviso son los que determinan si el arrendamiento está realmente extinguido. Un preaviso mal hecho puede prorrogar el contrato y hacer perder un año.
04
Desahucio por ocupación de inmuebles
Ocupaciones de todo tipo de inmuebles, tanto de grandes tenedores como de propietarios de un solo piso.
Ocupaciones de todo tipo de inmuebles, tanto de grandes tenedores como de quien tiene una sola vivienda. Según cómo se produjera la entrada y qué relación existiera con quien está dentro, el cauce cambia: la tutela sumaria de la posesión, el desahucio por precario o la vía penal por usurpación.
Equivocarse de procedimiento es el error que más tiempo cuesta, porque obliga a empezar otra vez desde el principio. La primera tarea, antes de presentar nada, es determinar qué acción corresponde a lo que de verdad ha pasado.
05
Ejecución y lanzamiento
La sentencia no devuelve las llaves por sí sola: hay que ejecutarla y señalar el lanzamiento hasta recuperar la posesión.
La sentencia no devuelve las llaves por sí sola. Hay que instar la ejecución, conseguir el señalamiento del lanzamiento y seguir la fecha con las incidencias que puedan aparecer: suspensiones, comunicaciones a los servicios sociales, cambio de cerradura y toma de posesión del inmueble.
Me encargo de esta fase igual que de la anterior. Un procedimiento ganado y no ejecutado no ha servido de nada.
06
Reclamación económica y otros incumplimientos
Las cantidades pendientes por impago o fin de plazo, y las reclamaciones por otros incumplimientos del contrato.
Las rentas impagadas y las cantidades asimiladas —suministros, gastos de comunidad, impuestos repercutidos— se reclaman junto al desahucio cuando el procedimiento lo permite, o por separado si el inmueble ya se ha recuperado.
Se suman las reclamaciones por otros incumplimientos del contrato: obras no consentidas, subarriendo o cesión sin autorización y destino distinto del pactado.
Para quién trabajo
Grandes y pequeños tenedores de inmuebles
Dilatada experiencia profesional con excelentes resultados en procesos de desahucio por incumplimientos arrendaticios, precarios y ocupaciones de todo tipo de inmuebles. Da igual que sea una cartera de viviendas o el piso que se heredó y se alquiló una vez.
El coste se deduce del presupuesto. La primera entrevista cuesta 50 € y dura una hora de media. Presupuestos sin compromiso.
¿No sabe cuál es su caso?
Con el contrato delante y las fechas reales se decide en una hora. Previa petición de cita.